中古マンション 東京を検証してみる
自分で買う土地とはいえ、国土の一部を私有するわけですから、さまざまな法的制限を受けます。
つまり、その制限の中で家を建てることになりますから、求めようとする敷地が、どんな規制を受けているかを知って購入しなければなりません。
土地の利用を制限する法律にはいろいろありますが、その代表的なものを見ておきましょう。
この法律では、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに分けています（いわゆる「線引き」）。
市街化区域とは、市街化を促進する区域ですが、対して市街化調整区域とは市街化を抑制する区域です。
つまり市街化調整区域には家は建てられないのです。
私たちがマイホーム建設用地としてこの調整区域を購入することは避けるべきです。
はじめにふれたように、宅地供給が少なくなった最近では、この調整区域の売り物件が増えており、すぐにも市街化区域に編入されそうな、または家が建てられそうなニュアンスで客を引く悪い業者が見られます。
素人は安いからといって手を出さないほうが無難です。
また、家を建てられる市街化区域でも、どんな建物を建ててもよいというわけではありません。
都市計画法と建築基準法によって、利用目的、建ててよい建物などが定められています。
「用途地域の指定」です。
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。
たとえば建蔽率60％というのは、200㎡の敷地に、平屋だと120㎡の家が建てられるという意味です。
対して容積率というのは、敷地面積に対する建築の延べ面積です。
たとえば容積率100％というのは、200㎡の敷地に延べ床面積200㎡の家が建てられるということです。
ただ建蔽率とのからみで、平屋をべったり200㎡という建て方は不可能になります。
各地域は組み合わされて上表の率の中から指定されていますから、土地購入に当たりって十分調査してから決めなければなりません。
敷地は4ｍ以上の道路に2ｍ以上面していないと建物は建てられないことはすでにふれましたが、「敷地の接道義務」といっています。
その道路は公道でも私道でもかまいませんが、私道の場合には「道路の位置指定」を受けているかどうかを確認しておきます。
というのは道路のなかったところに、新しく道路を認めてもらうには、その申請書を役所の建築指導課に提出しなければならないからです。
この手続きをしていない土地を、悪質な不動産業者に買わされ、家を建てようと建築確認申請を出したところ、道路がないという理由で許可にならなか道路の計算をするときは、この部分は含まれません。
注意してください。
建築基準法では、用途地域のほかに防火地域、準防火地域の指定もしています。
このうち防火地域では耐火構造か簡易耐火構造のもの以外は建てられません。
外壁材としてはモルタル、石綿板、軒裏も石綿板や石こうボードなど燃えにくい材料を使用して、防火対策を講じなければなりません。
まず絶対高の制限があるのが低層住居専用地域で、最高10ｍ以下（一部12ｍもある）です。
この高さは3階建てが限度ですから、低層住専では3階建てまでしか建てられないことになります。
そのほかすべての用途地域で、の前面道路幅による斜線制限、低層住専地域を除く用途地域で隣地境界線による斜線制限、低層、中高層住専地域では北側隣地境界線による斜線制限があります。
斜線制限のわかりやすい例では、都心のマンションで、道路側を斜めにカットしたデザインの建物を見かけますが、あれです。
前面道路による斜線制限は、低層、中高層住専地域および住居.準住居地域では同じです。
つまり前面道路の反対側から1.25の勾配の斜線を引き、その外側には建物は建てられないという前面道路の狭い敷地で、道路側に寄せて建物を建てようとすると、前記のように建物の形がカットされてしまうわけです。
低層住専地域の北側隣地境界線の斜線制限は、境界線の上5ｍの高さまで立ち上げ、そこから1.25の勾配で斜線を引きますが、その外側には建物は建てられないという制限です。
中高層住居専用地域の北側斜線制限は、前記の立ち上がりの高さが10ｍになりますので、通常の二階建てですと、この制限にはかからないことになります。
また東京都では高度地区という指定があり、これらの制限以上にきびしい斜線制限がありますから、建物のデザインや建て方については、設計者や工務店とよく相談してください。
高層住居専用地域、住居.準住居地域内の建築物に適用されます。
この規制には建築基準法と民法の両方が関連しています。
建築基準法第54条で、低層住居専用地域では、場所によって隣地境界線から建物までの距離を1ｍまたは15ｍ離して建てなければなりせん。
あなたの敷地が、このどちらに該当するか、建築指導課で聞いておいてください。
建築基準法による規定がない敷地では、民法に従って隣地境界線から50センチ以上離して建てることになっています。
防火安全上の規定で、もしお隣が違反して建てるときはその廃止または変更を要求できます。
ただ、商店街のように、いっぱいに建てる習慣になっているところは、その慣習に従っているのが実状です。
以上のように、法的制限を多角的に受けているのが私たちの敷地です。
したがってあなたのマイホームに必要な敷地の広さを決めるには、建蔽率などの制限がどうなっているかなどを、まずチェックしておくことです。
では建蔽率50％、容積率100％の敷地ではどうでしょう。
この割合ですと、建築面積75㎡、延べ床面積150㎡まで建てられます。
通常はこの程度の住宅が多いと思いますから、これなら敷地は150㎡でよいことになります。
つまり必要な敷地の広さは、法的制限によって左右されるのです。
単純に敷地面積が広いだけでは希望する広さの住まいは建てられないことがあるわけで、必ず建蔽率、容積率などを前もって調べなければなりせん。
ただ、土地は建物とちがって増築できませんから、できるだけゆとりをもって購入しておくことが大きなポイントです。
土地分に予定以上の資金が食われたら、建物は後日増築で広げていってもよいわけです。
将来の家族もどう変化するかわかりませんので、ある程度のゆとりをみておくことも大切です。
増築できないのが土地。
ゆとりをみて選ぼう。
人が住んでいる土地を買った場合、その住人の引っ越しが遅れた、つまり明け渡しが遅れてこちらの予定が狂ってしまった。
あるいは地主から買ったが、借家人が立退かないなど、不動産にまつわるトラブルは、土地に関するものがいちばん多く見られます。
以前、立退かない住人を底地。
借地権に対して底地権という。
第3者が借地人の了解なしに、地主から底地を買うことを底地買いという）を買った業者が殺害するという事件まで起きたことがあります。
そこで、土地の購入に当たりって、その土地の権利関係を十分調査する必要があります。
登記簿謄本は、その土地の所在番地に近い法務局か、法務局出張所（登記所）へ行って申請し、取りよせるか、閲覧します。
なお、調べたい土地の登記簿があるかどうか、前もって電話で確かめたほうがいいでし
ょう。
登記簿は、建物の表示と土地の表示に分かれています。
建物付きなら、表題部の「建物の表示」の欄には所在、家屋番号、種類、床面積が記されています。
「土地の表示」の欄には、地番、地目、地積などが記されています。
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